PGT, uno strumento innovativo approvato dal 15% dei Comuni

Il PGT è uno strumento ancora poco conosciuto perché poco applicato, che presenta oltre allo strumento della perequazione anche diverse novità dal punto di vista tecnico. Alla fine della primavera scorsa su 1.546 Comuni lombardi, solo 191 lo avevano adottato e 115 approvato.
La perequazione, strumento cardine del nuovo documento di Piano, prevede che il diritto di edificabilità si possa trasferire, da un’area sulla quale non si può costruire quello che l’operatore vuole, a un’altra dove invece è possibile. La soluzione valorizza così le aree destinate alla dotazione di servizi e quindi ad essere acquisite dall’ente pubblico, consentendo ai loro proprietari di commercializzare i diritti edificatori e di avere un compenso adeguato senza dovere affrontare le lungaggini e le incertezze dell’esproprio.
Se si analizza il PGT che il Comune di Milano sta per adottare si vede che le sue più rilevanti novità tecniche sono: 1) l’adozione di un indice edificatorio unico di base per tutta o quasi la città, con l’eccezione dei Parchi; 2) le destinazioni funzionali sono libere senza alcuna distinzione (a esclusione della grande distribuzione e delle attività produttive) o rapporto percentuale predefinito; 3) il mantenimento delle Slp già esistenti con le rispettive destinazioni, anche in caso di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione; 4) la dotazione di servizi (1 mq/1mq) di Slp realizzato in eccedenza rispetto all’esistente o a quanto consentito applicando l’indice di 0,5 mq/mq nelle nuove costruzioni e nella pianificazione attuativa; 5) in tutti gli ambiti di trasformazione urbana è obbligatorio realizzare il 35% di edilizia residenziale convenzionata; 6) nasce il Registro dei diritti edificatori per dare sostegno al mercato mettendo a disposizione informazione e strumenti di conoscenza.
Tali novità creano però delle criticità di cui l’amministratore deve tenere assolutamente conto adottando il PGT: il finanziamento del Piano dei servizi deve essere adeguato e l’efficienza della macchina comunale chiamata a gestire l’innovazione.